得する住宅ローンの借り換えの仕方まとめてみました。

こんにちは。大阪駅から徒歩3分の税理士法人M&T堀田です。

今回は、住宅ローンの借り換えについて、特に

「フラット35」から「フラット35」への借り換え

についてまとめてみましたので、心当たりのある方はご参考にされてみてください。

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実はあまり知られていませんが、すでに【フラット35】を借り入れている人も、

同じ【フラット35】に借り換えることができます。

そこで今回は、【フラット35】から【フラット35】へ借り換えをすることで

お得になるケースを考えてみたいと思います。

とその前に、結論を先にお伝えいたします。

【結論】

過去34年以内に【フラット35】で借り入れ、なおかつ現在の金利と、借り入れ当時の金利が0.35%程度あるのであれば、借り換えた方がお得になる可能性が高い。

それでは、真偽を確かめるためにシミュレーションしてみます。

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【シミュレーション】

まず、ちょうど4年前の2011年9月に【フラット35】を借り入れた人が

借り換えをするケースをみてみます。20119月の最低金利は2.260でした。

この金利で借り入れたローンを、同じ【フラット35】で借り換えます。

20159月現在の【フラット35】の最低金利は1.540(返済期間21年以上

35年以下、融資率9割以下の金利)ですので、金利の差は、2.260%-1.540

0.72です。

例えば、2011年9月に、【フラット35】で3000万円を期間30年、金利2.260%

(融資率9割以下、ボーナス返済なし、元利均等返済)で借り入れている場合、

毎月返済額は114826円で年間返済額は1377912になります。

現在の元金の残高は約2707万円となっています。また、残りの返済期間は26年

ですので残りの返済額合計は、利息分を含めて3582万円です。

これを、2015年9月に【フラット35】で借り換えると、借り入れ金額は2707万円、

期間26年、金利1.540%(ボーナス返済なし、元利均等返済)となり、毎月返済額は

105343円、年間返済額は1264116になるので、返済期間26年間の総返済額

3286万円となります。つまり、毎月の返済額で9483円、総返済額で約296万円

も安くなります。

ただし、借り換える際には、さまざまな諸費用が発生します。以下が内訳です。

事務手数料

58万4712円(借入金額の2.16%)

印紙税

2万円

登録免許税

10万9000円

抵当権設定のための司法書士報酬

6万円

抵当権抹消のための司法書士報酬

1万5000円

合計

788712

78万円というと決して安くはありませんが、この借り換え費用がかかっても、

総返済額で約217万円お得になる計算です(その他にも、経過利息が別途でかかります)。

なお、上記のシミュレーションには団体信用生命保険の特約料が含まれていません。

団体信用生命保険の特約料は借入残高に応じて決まりますので、借入残高の減少に伴い

年々特約料は減っていきます。借り換え前と後では、金利が低い借り換え後の方が、

ローン残高の減りが早いので、借り換え後の方が特約料もお得になります。

また、新規に【フラット35】を借りるときは、事務手数料などの諸費用は、

借り入れる金額に上乗せすることはできませんが、借り換え時は、諸費用の一部を

借入金額に上乗せをすることが可能です。その場合、総返済額は増えますが、

借り換え時の出費を抑えたい人には助かるサービスだと思います。

最初に【フラット35】で借りた時と現在の金利差が0.35%しかない。

こんな時でも借り換えた方がお得

4年前に借り入れた、0.72%の差がある【フラット35】からの借り換えでは、

大きなメリットがあることがわかりました。次は、3年前に借り入れた【フラット35】

からの借り換えをみてみます。2012年9月の最低金利は1.890%でした

(返済期間21年以上35年以下、融資率9割以下の金利)。この金利で借り入れた

ローンを、2015年9月現在の最低金利は1.540%に借り換えます。金利の差は、

1.890%-1.540%=0.35%です。

仮に、2012年9月に、3000万円を期間30年、金利1.89%(融資率9割以下、

ボーナス返済なし、元利均等返済)で借り入れているとすると、毎月返済額は

10万9242円で年間返済額は131万904円になります。現在の元金の残高は

約2770万円となっています。また、残りの返済期間は27年ですので、

残りの返済額は利息分を含めて約3539万円です。

これを、2015年9月に同じ【フラット35】で借り換えると、借り入れ金額は

2770万円、期間27年、金利1.540%(ボーナス返済なし、元利均等返済)

となり、毎月返済額は10万4550円、年間返済額は125万4600円になるので、

返済期間27年間の総返済額は約3387万円となります。毎月の返済額で4692円、

総返済額で約152万円安くなります。

この借り換える際にかかる諸費用は、以下のとおりです。

事務手数料

59万832円(借入金額の2.16%)

印紙税

2万円

登録免許税

11万1000円

抵当権設定のための司法書士報酬

6万円

抵当権抹消のための司法書士報酬

1万5000円

合計

804320

借り換えにかかる諸費用を入れても、約72万円得する計算になります。

金利差が0.72%から0.35%と縮小しているので、お得度は下がりましたが、

まだまだ借り換えメリットはあります。

以上のシミュレーション結果から、過去34年以内に【フラット35】で

借り入れ、なおかつ現在の金利と、借り入れ当時の金利が0.35%程度ある

のであれば、借り換えた方がお得になる可能性が高い、ということがいえ

そうです。

これらに該当する人は、一度、【フラット35】を扱っている金融機関に

相談に行かれることをお勧めいたします。

借り換えの効果というのは、金利差のほかに、返済残高や残りの返済期間など

によっても変わります。また、借り換えにかかる諸費用も取り扱う金融機関に

よって違います。借り換えでメリットを受けるためには、実際に借りている

ローンでのシミュレーションが不可欠です。

※【フラット35】への借り換えの場合、申し込み時の年齢が70歳未満、

申し込み時に住宅ローンの返済実績が1年以上あり、かつ、直近1年間正常

に返済をしているなどの条件があります。詳しくは取り扱い金融機関で

確認しましょう。

とういうことで、何か気になることがあれば弊社へお気軽にご連絡ください。

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